Groene kantoorverbouwing levert grof geld op

Stel er staat een kantoor te koop op een prima locatie in een van de grote Europese financiële centra. Er is geen huurder, maar het mag geen probleem zijn er een te vinden. Op zich is alles aanwezig.

Wat moet een professionele belegger doen die het pand wil kopen? Alleen een likje verf en een nieuw tapijt, of loont het om het kantoor up te graden naar de hoogste milieustandaard?

Praktijk is anders

Volgens de Amerikaanse vermogensbeheerder Fidelity International leeft bij veel beleggers het idee dat een duurzame investering vanuit een rendementsoogpunt niet loont. Daarvoor is het te duur. Als het wordt gedaan, dan omdat stringente regels dat voorschrijven of dat de planeet ermee geholpen is als de ecologische voetafdruk wordt verkleind. 

Nieuwe research van Fidelity International wijst echter op het tegendeel. Groen verbouwen is in het begin weliswaar duurder, maar het levert aan het einde meer op, schrijft Fidelity in het rapport Buildings that go green: Making an impact while still making alpha.

Renovatievarianten

Fidelity heeft in zijn model 4 mogelijkheden doorgerekend:

1. Niks doen
2. Een complete renovatie, zonder hoge ESG-standaards
3. Een renovatie met hoge ESG-standaards
4. Een renovatie waarbij het gebouw CO2-neutraal wordt gemaakt

Renovatie versus likje verf

Bij een complete renovatie zonder zware ESG-toets moeten beleggers volgens Fidelity rekening houden met een investering tot ongeveer 30% bovenop de aankoopwaarde van het pand.

De huurprijs kan daardoor in de Europese toplocaties worden verhoogd van 550 euro (in het geval van niks doen) naar 850 euro per vierkante meter, terwijl de verwachte verkoopprijs stijgt van 100 miljoen euro naar 150 miljoen.

Het rendement stijgt bij een basic renovatie naar 8 tot 10% per jaar. Dat is in ieder geval meer dan bij niks doen (circa 5%). Daar komen nog de lagere energiekosten bij door betere verlichting, verwarming en koeling van het gebouw. Fidelity denkt dat een gebouw ook bij een gewone standaardrenovatie een "goed" of "erg goed" energiecertificaat krijgt.

Sterke vraag naar groene kantoren

De koper kan echter nog een stap verder gaan door bijvoorbeeld te werken met gerecyclede producten, nog meer te doen aan isolatie, een beter airconditioning- en verwarmingssysteem, groene daken en zonnepanelen.

In dat geval gaan de kosten uiteraard omhoog. Fidelity denkt dat tot 40% van de aankoopprijs een redelijke aanname is. Het bouwproject gaat vermoedelijk ook wat langer duren waardoor de verhuur pas later van start gaat.

Maar daar staat tegenover dat er in de markt veel vraag is naar groene gebouwen. De huur gaat dus omhoog en de verwachte verkoopprijs ook. Makelaarsbedrijf Jones Lang LaSalle heeft uitgerekend dat bedrijven tot 2030 in de zes grootste Europese financiële centra (Londen, Parijs, Berlijn, München, Frankfurt en Hamburg) op zoek zijn naar 3,9 miljoen m² kantooroppervlakte die voldoen aan hun ESG-eisen. Er zijn echter maar 1,7 miljoen groene vierkante meters gepland.

Duurzaamste verbouwing verhoogt rendement aanzienlijk

Om het voorbeeld van Londen te geven. Daar werd in 2023 ongeveer 40% van de nieuwe huurovereenkomsten getekend voor kantoren met de allerhoogste energie-efficiëntie, tegenover slechts 20% in 2018.

De huurders van een groen pand waren bovendien bereid gemiddeld 3 jaar langere huurcontracten af te sluiten. Onderzoek wijst uit dat deze gebouwen een huurpremie opleverden van ongeveer 6%.

Fidelity denkt dat dit door schaarste de komende jaren verder op kan lopen tot 7,5%. Er mag bovendien gerekend op een lagere rente (vanwege een groene lening). In het model komt er dan een huur uit van 915 euro per m² en de verkoopprijs stijgt naar 170 miljoen. Dat levert een totaalrendement op van 12 tot 14% op jaarbasis.

Voordeel voor huurder

De huurder heeft ook voordelen. De hogere huurkosten zijn vervelend, maar die kunnen deels worden terugverdiend door lagere energie- en onderhoudskosten. Bovendien mag ervan worden uitgegaan dat het fijner werken is in een fris modern groen gebouw dan in een oud bruin gebouw.

CO2-neutraal

Fidelity heeft tenslotte berekend wat er gebeurt bij de meest extreme ESG-verbouwing, die het gebouw CO2-neutraal maakt.

Ook dit blijkt te lonen. De bouwkosten gaan verder omhoog naar 40 tot 50% van de aankoopprijs. Maar ook de huur en de verkoopprijs stijgen.

Het grote voordeel is verder dat het gebouw “futureproof” wordt. Het voldoet aan de eisen zoals ze gelden in 2050. Een belegger zit dus safe voor de komende 25 jaar. Fidelity denkt dat daardoor rendementen mogelijk zijn van 16 tot 18% per jaar.

Of volledig nieuw

Het is uiteraard ook een optie om het oude gebouw te slopen en opnieuw te beginnen. Dit voldoet echter niet aan de ESG-voorwaarde van recycling. Bovendien komt door sloop veel CO2 vrij dat gebonden was in het beton. Dat is niet groen.