Vastgoedmarkt is voorgoed veranderd door coronacrisis

Het coronavirus heeft een aantal trends versterkt die al voor de crisis in gang waren gezet. Dat is gunstig voor logistiek vastgoed en ongunstig voor winkels.

Na de fase van lockdowns zijn we nu aangekomen in een fase van social distancing, die best lang kan duren. Voor beleggers is het echter belangrijk om over die fase heen te kijken naar een wereld zonder het coronavirus.

Dat zegt Fergus Hicks, vastgoedanalist bij UBS Asset Management, in een paper getiteld Things will never be the same again.

Het goede nieuws is dat de coronacrisis de vastgoedsector minder zwaar getroffen heeft dan de kredietcrisis, toen prijzen en het aantal vastgoedtransacties harder onderuit gingen. De verschillen tussen vastgoedbeleggingen zijn echter groot, en zullen alleen maar groter worden, denkt Hicks.

Minder grote dalingen kantoren

“Wij verwachten een significante daling van de prijzen voor winkelvastgoed, maar minder grote dalingen bij kantoren en stabiele waardering voor industrieel vastgoed.”

Per saldo ziet hij vastgoedprijzen in westerse landen dalen met 7%, tegenover 20% tijdens de kredietcrisis. Maar de verschillen per sector zijn zoals gezegd groot. 

“De trends die we voor de coronacrisis zagen, zijn door de pandemie sneller werkelijkheid geworden. Deze trends bewegen zich binnen vastgoedbeleggingen en zijn veel minder aan landen of regio's gebonden. Dat is een van de redenen waarom we momenteel een neutrale allocatie aanraden voor regio’s.”

Winkels alleen kopen bij prijsverlagingen

Volgens Hicks staat zijn advies over de verschillende sectoren van voor de pandemie, nog grotendeels overeind. “Wij adviseren een overwogen positie in industrieel en logistiek vastgoed, zijn neutraal over de kantorenmarkt en onderwogen in retail."

"Het is nog steeds onzeker of mensen ook na de pandemie thuis zullen blijven werken, en wij verwachten forse dalingen in winkelvastgoedwaarderingen. Als beleggers toch in dit segment willen kopen, is dat alleen slim tegen significant lagere prijzen in vergelijk tot het niveau van voor de crisis.”

Binnen retail zijn er wel verschillen tussen bijvoorbeeld winkelcentra en supermarkten, die het de afgelopen maanden juist goed deden. Toch is het de vraag of dit zo blijft. De supermarkten hebben nu de wind in de rug door het coronavirus, maar ook zij zouden handel kunnen verliezen door de opmars van de onlinehandel.

Voorbij corona

Ook bij kantoren is er op lange termijn veel onzekerheid of de trend naar thuiswerken doorzet. Het is volgens Hicks van groot belang dat beleggers een langetermijnvisie hebben en dus voorbij de coronacrisis kijken.

Twee thema’s springen er dan uit. Ten eerste is dat de groeiende afhankelijkheid van digitale middelen. De tweede is het toegenomen belang dat beleggers en overheden hechten aan ESG-factoren.

“Het vliegverkeer zal waarschijnlijk blijven afnemen vanwege de negatieve gevolgen voor het klimaat en dat daardoor het toerisme meer binnenlands zal plaatsvinden. Dit is een probleem voor bijvoorbeeld hotels in kleinere economieën van landen waar toerisme de belangrijkste industrie is.”