Kies voor winning cities

Urbanisatie is een beleggingsthema dat in veel beleggingsportefeuilles een plekje heeft. Meestal ligt het zwaartepunt van dat thema in opkomende markten. Daar vindt immers de grote trek van het platteland naar de snel groeiende steden plaats. Maar Andrew Allen, het hoofd vastgoedresearch van vermogensbeheerder Aberdeen, vindt urbanisatie ook bij uitstek een Europees issue.

En hij heeft de statistieken om het aan te tonen. “Londen is in de afgelopen tien jaar twee Edinburghs groter geworden. Oftewel, gemiddeld komen er 100.000 inwoners per jaar bij.” Oslo en Stockholm hebben in 2030 naar schatting rond de 30% meer inwoners dan in 2010. Steden als Kopenhagen, München en Helsinki groeien ook snel. Allen noemt dit soort steden winning cities. “Niet te verwarren met gateway cities, die een bepaalde economische rol vervullen.

Winning cities zijn belangrijke centra die de slag met andere regionale centra winnen. Ze hebben een groeiende, hoog opgeleide bevolking, een hoge quality of life, goede infrastructuur en het aanbod van woon- en werkruimte is er vaak krap.” Dat laatste is uiteraard waar Allen als vastgoedbelegger op aanslaat. Die welvarende, hoog-opgeleide mensen moeten tenslotte toch ergens wonen of werken en vastgoedbeleggers zien graag dat die ruimte schaars is. Maar dat betekent niet dat het kopen van vastgoed in winnende steden een bij voorbaat succesvolle strategie is, waarschuwt Allen.

“Beleggers hebben op de een of andere manier altijd een voorkeur voor kantoren, terwijl dat eigenlijk een van de minst aanlokkelijke sectoren is.” Hij toont grafieken waarop te zien is dat in steden als Londen en Sydney winkel- en (vooral) huizenprijzen sinds de jaren tachtig zijn verveelvoudigd, terwijl kantoren en industrieel vastgoed veel minder of geen groei hebben laten zien.

Efficiënter gebruik

“Kantoren in het centrum van Londen waren per vierkante meter het duurst in 1988. Dat niveau is nooit meer bereikt.” Meerdere factoren spelen en rol, maar een van de belangrijkste is het veel efficiëntere gebruik van kantooroppervlak in vergelijking met dertig jaar geleden. “Per vierkante meter werken nu twee keer zoveel mensen als toen,” zegt Allen. “In de jaren tachtig hadden we gemiddeld 20 vierkante meter per werknemer nodig, bij sommige nieuwe projecten in Londen zitten we nu al op 6 vierkante meter.”

Het is een ontwikkeling die niet alleen in kantoren te zien is. Ook winkels benutten hun vloeroppervlak efficiënter, zelfs landbouwgrond levert door technologische innovaties steeds meer opbrengst per vierkante meter op. Volgens Allen is eigenlijk alleen de woningmarkt hier relatief ongevoelig voor, samen met, zegt hij half-grappend, horeca en uitgaansgelegenheden. “Je kan bioscopen alleen maar efficiënter benutten als je films inkort of stoelen weghaalt.”

Daarom gaat Allens voorkeur binnen het winning cities-thema vooral uit naar de woningmarkt, hoewel hij vanwege de krapte van het aanbod ook bouwland een interessante optie vindt. “Als je tien jaar geleden een ongebruikt stukje land in Londen had gekocht, had je het stukken beter gedaan dan al die pensioenfondsen die voor dure kantoorruimte gingen. Je moet profiteren van de demografische ontwikkeling en niet afhankelijk willen zijn van de economische ontwikkeling van de dienstensector in een stad.”

Dit artikel is eerder verschenen in IEXProfs magazine nummer 29, 2015.